רכישת דירה להשקעה היא אחת ההחלטות הכלכליות המשמעותיות ביותר שאדם (צעיר או פחות) יעשה בחייו. מדובר בצעד כלכלי הטומן בחובו את רוב החסכונות והכספים המשמעותיים של אותו אדם, יכול ואף צריך לקדם משמעותית את העצמאות הכלכלית שלו, לבנות הון או לייצר גידול בהכנסות. עם זאת, כאשר הצעד הזה נעשה לבד, בלי ליווי מקצועי ובלי ניסיון – יש המון מקום לטעויות והוא עלול להפוך בקלות לשדה מוקשים.
במאמר זה נסקור את הטעויות הנפוצות ביותר שמשקיעים בתחילת דרכם עושים – ואיך ניתן להימנע מהן.
1. בחירת נכס באזורים לא נכונים
משקיעים רבים בוחרים לרכוש דירה באזור מסוים על סמך תחושת בטן או המלצה כללית שקיבלו מחברים או קראו באינטרנט, מבלי להכיר את הרחוב, השכונה, הדיירים הפוטנציאליים, או את תוכניות הפיתוח של העיר.
איך להימנע? ביצוע מחקר שוק מעמיק על אזור ההשקעה: בדיקה האם קיימת הגירה חיובית לעיר, תוכניות בנייה ופיתוח עירוניות, תחבורה ציבורית חדשה שעתידה לעלות לקרקע ו/או מוסדות מדיניים/ציבוריים חדשים שהולכים לקום באזור. כל הנתונים האלה מצביעים על עיר שתהיה בה מגמת עליית מחירים שתשפיע לחיוב על ההשקעה שלכם.
2. התעלמות מעלויות אחזקה גבוהות או נסתרות
נכס ישן (מידי) או במצב תחזוקתי ירוד עלול להיראות משתלם במבט ראשון (במיוחד אם נרכש במחיר המשקף את מצב הנכס ונמוך ממחירו בשוק) – אך ההוצאות המצטברות על תיקונים, שיפוצים ואחזקה שוטפת עלולות להפוך אותו בקצה העסקה להשקעה פחות רווחית.
איך להימנע? בניית תחשיב כלכלי בו נלקחות בחשבון כלל ההוצאות הצפויות והבלתי צפויות בזמן הרכישה ובזמן אחזקת והשכרת הנכס, חישוב תמיד לחומרה כדי שמקסימום נופתע לטובה, מומלץ לבצע שמאות מקדימה לעסקה כדי להיות בטוחים בה ולקבל חוות דעת בנושא עלויות שיפוץ מאיש מקצוע.
3. חוסר בקיאות במגבלות תכנוניות ורישוי
מגבלות אלו יכולות למנוע פיתוח עתידי באותו אזור או עלולות לעכב תהליכים עתידיים ולהשפיע באופן ישיר על פוטנציאל הרווח בעסקה בייחוד בעסקה המגודרת בטווח זמן ספציפי.
איך להימנע? ווידוא קבלת ייעוץ משפטי/שמאי/אדריכלי מראש, במיוחד כאשר מדובר בדירות עם פוטנציאל הרחבה או השבחה מכל סוג שהוא.
4. ניתוח שגוי של התשואה
על מנת ליפות את העסקה משקיעים נוטים לחשב "תשואה ברוטו" ולשכוח את כל העלויות
הנלוות: דמי ניהול, תיקונים ושיפוצים, אגרות קטנות למיניהן, עלויות מימון, ביטוחים, מיסים ועוד.
איך להימנע? ניתוח רכיב התשואה נטו על ההון העצמי ולא על שווי הנכס. במידה והמספרים לא טובים, לא מבצעים את העסקה. משקיעים ש"מתאהבים" בעסקאות פוטנציאליות יכולים ליפול חזק מאוד אחרי מספר שנים.
5. התאמה לא נכונה לאסטרטגיית ההשקעה
יש הבדל בין השקעה שמטרתה היא הגדלת התזרים או הכנסה פירותית flow (cash לבין השקעה שמטרתה היא הגדלת הון עצמי gain) .capital לפעמים ההשקעה שנבחרה היא טובה ואפילו מצוינת אבל לא כזאת שמתאימה למטרות האישיות של אותו משקיע.
איך להימנע? הגדרת מטרת ההשקעה מראש והיצמדות אליה בשלב האיתור ובניית התוכנית
האסטרטגית.
6. ניהול מימון לקוי
משכנתא גבוהה מדי, או בתנאים שאינם תואמים את ההכנסות והתזרים של המשקיע, עלולה ליצור לחץ מיותר ולהפוך את ההשקעה לבלתי ניתנת לביצוע.
איך להימנע? "התזרים הוא המלך!" תכנון תמהיל המימון בצורה נכונה ומתאימה בעזרת יועץ משכנתאות מנוסה, ובמידת הצורך בניית "קרן ביטחון לתזרים השלילי."
7. היעדר ייעוץ משפטי מקצועי
עסקת נדל"ן כוללת מסמכים רבים ומורכבים. חוסר הבנה של המסמכים עלול להוביל לטעויות
יקרות.
איך להימנע? לא לוותר על עורך דין המתמחה במקרקעין, גם בעסקאות "פשוטות." תפקידו של עורך הדין הוא להגן על הלקוחות שלו מביצוע טעויות.
8. חוסר הבנה במיסוי נדל"ן
מס רכישה, מס שבח, מדרגות, פטורים והטבות – יש מגוון רחב של חוקים המשפיעים על הרווחיות בעסקה. חוסר הבנה או תכנון לקוי עלולים להקטין משמעותית את הרווחים.
איך להימנע? התייעצות עם יועץ מס או עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין יכול לעשות את ההבדל בין עסקה טוב לעסקה מצוינת.
לסיכום:
השקעה בנדל"ן הינה דרך מצוינת לבניית עתיד כלכלי ויציב יותר אך חשוב לזכור שהדרך להצלחה רצופה בבורות שמאוד קל ליפול בהם אם יש לך מחסור בידע מסוים, לחץ בזמנים, חוסר ניסיון ואפילו חוסר ביטחון. הטעויות שמוזכרות כאן אינן תיאורטיות – הן קורות בשטח, שוב ושוב, ומי שלא מודע להן עלול לשלם עליהן ביוקר. אתה צריך להקיף את עצמך במומחים מנוסים בתחום, לשאול כמה שיותר שאלות ולקבל הרבה תשובות שונות ודעות שונות ולהחליט לבסוף מה הכי נכון עבורך.
עם ליווי מקצועי ונכון תוך תכנון מדויק והגדרת מטרות ברורות להשקעה, תקיף את עצמך באנשי מקצוע בעלי ידע וניסיון – תוכל להשקיע בהצלחה בעולם הנדל"ו המורכב.
בין אם זו ההשקעה הראשונה שלך ובין אם כבר התחלת את הדרך – זכור! ידע, תכנון וניסיון הם שלושת הכלים הכי חשובים שיש לך כמשקיע בעולם הנדל"ן.
שיהיה בהצלחה!
