השקעות בהתחדשות עירונית - איך להשתלב בשלב הנכון ולמקסם את הפרמיה
התחדשות עירונית היא אחד מאפיקי ההשקעה הכי מרתקים – וגם הכי מבלבלים – בנדל"ן הישראלי. ההבדל בין עסקה נכונה לעסקה גרועה נמדד בעשרות אחוזי תשואה, והוא תלוי בעיקר בשלב בו נכנסים. אנחנו מלווים משקיעים שרוצים להיכנס לעסקאות האלה נכון: זיהוי מתחמים, הערכת הפרמיה, והשתלבות בדיוק בשלב הקריטי.
השותפים שלנו:
פתרונות המימון שאנו מציעים
רכישת נכס
בין אם לטובת נכס למגורים או להשקעה, אנו מספקים ליווי מלא מהשלב הראשוני ועד לחתימה. השירות כולל ניתוח פיננסי מקיף, בניית תמהיל משכנתא מיטבי, ליווי אישי עד לקבלת המפתח ומעקב ועדכון אחר המשכנתא אחת לשנה.
תושבי חוץ
משקיעים ותושבי חוץ נהנים אצלנו ממעטפת שירותים ייחודית המותאמת לצרכיהם המורכבים. אנו מלווים אותך בכל התהליך, החל מסיוע בהתנהלות מול הבנקים ועד למציאת מסלולי המימון האופטימליים שיאפשרו לך לבצע את העסקה.
פתרונות מימון מורכבים
אנו מתמחים בבניית פתרונות מימון יצירתיים עבור לקוחות בעלי היסטוריה פיננסית מאתגרת או הכנסות לא שגרתיות. באמצעות "חשיבה מחוץ לקופסא" וגישה מותאמת אישית, נדע לספק לך את הפתרון המתאים ביותר שיאפשר לך להתקדם כלכלית.
מחזור משכנתא
מה שהתאים לך בעבר לא בהכרח מתאים לך בהווה, אנו מנתחים עבורך את המשכנתא הקיימת, מזהים דרכים לחיסכון משמעותי ומתאימים אותה עבור הצרכים שלך בהווה ובעתיד.
פתרונות מימון חוץ בנקאיים
לסירים מיוחדים יש מכסים מיוחדים, לא כל עסקה ניתנת לביצוע בדרכים המסורתיות, בעזרת תכנון פיננסי נכון ורשת קשרים רחבה עם גופי המימון אנו נדע לספק לך את המימון הנדרש.
מה זה התחדשות עירונית?
התחדשות עירונית היא מכלול תוכניות ממשלתיות שמטרתן חיזוק ומיגון של אזורי מגורים ישנים, חידושם והגדלת היצע הדירות בישראל. הדרך: חיזוק ועיבוי מבנים קיימים, או הריסה ובנייה מחדש, תוך הוספת דירות חדשות והרחבת הדירות הקיימות.
המימון: פרויקט התחדשות עירונית מתבצע בדרך כלל ב"עסקת נטו" – היזם מממן את כל ההוצאות (שיפוץ/בנייה, יועצים, מיסים והיטלי השבחה) ומרוויח ממכירת הדירות החדשות בעתיד. בעלי הדירות הקיימות לא משלמים דבר.
תנאי קריטי: פרויקט יכול להתממש רק בהסכמה של בעלי הדירות – 67% במתחם ובכל בניין להתנעת התהליך, ו-100% להוצאת היתר בנייה בפועל.
סוגי תוכניות של התחדשות עירונית
ישנם 4 מסלולים עיקריים שכדאי להכיר.
תמ"א 38 – המסגרת הכללית
תוכנית ההתחדשות העירונית המוכרת ביותר בישראל. מתאימה לבניינים שהיתר הבנייה שלהם התקבל לפני 1.1.1980, או בניינים שאינם עמידים בפני רעידות אדמה לפי בדיקה הנדסית. תוקפה הארצי פג ב-1.10.2023, אך בערים רבות היא עדיין בתוקף כל עוד לא אושרה תוכנית חלופית.
תמ"א 38/1 – חיזוק ועיבוי
הרחבת הדירות הקיימות עד 25 מ"ר, הוספת קומות חדשות ושיפוץ הבניין הקיים. התמורה כוללת:
- חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה
- הרחבת הדירות באמצעות ממ"ד
- הוספת מרפסות שמש
- שדרוג השטחים המשותפים ולובי הבניין
- הוספת מעלית
- החלפת צנרת מים וביוב
- חיפוי חיצוני של הבניין
חשוב לדעת: הדיירים נשארים לגור בדירותיהם בזמן העבודות ואינם מקבלים דמי שכירות. החריגים: בעלי דירות מעל גיל 75 או חולים מרותקי בית – זכאים לדיור חלופי על חשבון היזם.
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש
הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש במקומו. בעלי הדירות מקבלים דירות חדשות וגדולות יותר, בבניין חדש עם חניון תת קרקעי. היזם נושא בכל עלויות ההובלה ודמי השכירות בתקופת הבנייה. גם משקיעים שמשכירים את הנכס זכאים לקבלת דמי השכירות בתקופת הבנייה.
התמורה:
- דירות חדשות וגדולות יותר (לרוב)
- ממ"ד
- מרפסת
- חניון תת קרקעי
- בניין חדש עם לובי, מעלית וחדרי דיירים
פינוי בינוי
הריסה של מתחם בניינים שלם (לפחות 24 יחידות דיור קיימות) והקמת מתחם חדש במקומו. המתחם חייב להיות מוכרז ע"י המדינה כמיועד לפינוי בינוי. מעבר לתמורות האישיות של הדיירים, הפרויקט כולל גם חידוש של הסביבה: תשתיות, גינות, מוסדות חינוך ומוסדות ציבור.
תהליך ארוך יותר מתמ"א 38 (דורש תב"ע חדשה מפורטת), אבל יסודי יותר – ובעיקר משמעותי יותר מבחינת עליית ערך.
מסלול רשויות ומסלול יזמים
מסלול רשויות – ביוזמת העירייה. היא מגישה בקשה להכרזה על מתחם פינוי בינוי ומקבלת מימון לתכנון. בתוכנית מתווספים למתחם מבנים ציבוריים (גינות, קופות חולים, גני ילדים).
מסלול יזמים – ביוזמת חברה יזמית. היזם מקדם את הפרויקט ואת התכנון, ולאחר הכרזה על המתחם מקבל הטבות מס. ההכרזה מוגבלת ל-6 שנים עם אפשרות להארכה.
מושג מפתח - "פרמיית התחדשות עירונית"
ככל שהמודעות לפרויקטי התחדשות עירונית גדלה, כך בעלי נכסים במתחמים מתאימים מעלים את מחיר הדירה כדי "לגלם" את ערך הפרויקט העתידי. הפרמיה הזו נקראת "פרמיית התחדשות עירונית" – והיא גדלה ככל שהפרויקט מתקדם בשלבים.
9 השלבים של פרויקט התחדשות עירונית:
- בחירת נציגות ועו"ד דיירים לפרויקט
- ביצוע מכרז יזמים ובחירת יזם
- מו"מ משפטי על ההסכם והתמורות
- כנס חתימות ראשון והחתמת כלל הדיירים במתחם
- קידום, תכנון ואישור מול העירייה והוועדות (מקומית ומחוזית)
- אישור התוכנית והוצאת היתר בנייה
- קבלת ערבויות והריסה
- בנייה
- קבלת מפתח לדירה החדשה
ככל שמתקדמים בשלבים, הוודאות עולה – והפרמיה עולה איתה.
האסטרטגיה של Compass - שלב קריטי, לא שלב אחרון
הטעות הנפוצה של משקיעים היא לחשוב שצריך להיכנס לפרויקט בשלב המתקדם ביותר – שם הוודאות הכי גבוהה. הבעיה: שם גם הפרמיה הכי גבוהה. כשקונים בשלב 7-8, כבר משלמים כמעט את מלוא ערך הדירה החדשה העתידית.
המטרה שלנו: לזהות את הנכס בשלב הקריטי – מוקדם מספיק כדי שהפרמיה תהיה סבירה, ומתקדם מספיק כדי שהסיכון שהפרויקט לא יצא לפועל יהיה נמוך. בדרך כלל מדובר בשלבים 3-5: אחרי שיש יזם ונציגות מתפקדת, עם מו"מ בעיצומו או עם כנס חתימות שהתקיים.
ההחלטה היא תמיד אסטרטגית: תלויה ביעדי ההשקעה, במשך הזמן שאתם מוכנים להחזיק את הנכס, וברמת הסיכון שמתאימה לכם.
סיכונים וסירוב בעלי זכויות
ישנם שני תרחישים שחשוב להכיר.
סירוב של בעלי דירות לפרויקט. במתחם בו יש הסכמה של 67% ומעלה, ניתן לתבוע את הדיירים הסרבנים על הנזקים. בפועל, רוב הסרבנים מעדיפים להסכים ולא לשלם פיצויים. יש מקרים שבהם סירוב ייחשב סביר והדייר לא יחויב.
התנגדות תכנונית. אדם שסבור שתוכנית בנייה פוגעת באינטרס שלו (בדרך כלל דיירים בבניינים סמוכים) יכול להגיש התנגדות בוועדות התכנון.
בדיקה מקדימה של שני ההיבטים האלה היא חלק בלתי נפרד מתהליך ה-Due Diligence שאנחנו מבצעים על כל נכס בפרויקט התחדשות עירונית.
איך Compass מלווה עסקאות בהתחדשות עירונית
הליווי שלנו כולל:
מיפוי מתחמים פוטנציאליים – זיהוי אזורים עירוניים בהם צפויים פרויקטים בטווח הקצר-בינוני, לפי מדיניות עירונית, תוכניות מתאר ומגמות התחדשות באזור.
ניתוח שלב הפרויקט – בדיקה מדוקדקת של שלב הפרויקט הנוכחי, הסכמת הדיירים, מעמד משפטי של הנציגות והיזם, ומפת דרכים ריאלית לקידום.
הערכת פרמיה – חישוב הפרמיה הנוכחית במחיר הנכס מול הפוטנציאל העתידי, ובחינה האם ההשקעה כדאית ביחס לתזמון הכניסה.
ליווי משפטי – בדיקה של הסכם היזם, זכויות הבעלים, וההיבטים המשפטיים של רכישת הדירה בפרויקט פעיל.
מימון מותאם – תמהיל משכנתא מיוחד לעסקאות התחדשות עירונית, כולל התמודדות עם ההיבטים הייחודיים של מימון נכסים כאלה (בעיקר כאשר מדובר בנכסים ישנים שהבנקים מסתייגים מהם).
ליווי ארוך טווח – עד קבלת מפתח לדירה החדשה, כולל תמיכה בתקופת המעבר, שכירות חלופית (אם רלוונטי), ותכנון המכירה העתידית של הנכס.
שאלות נפוצות על השקעות בהתחדשות עירונית
מה ההבדל בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2?
תמ"א 38/1 היא חיזוק ועיבוי של הבניין הקיים – הדיירים נשארים בדירותיהם, הדירה מורחבת עד 25 מ"ר, והבניין משופץ מבחוץ ומבפנים (אך לא דירות עצמן). תמ"א 38/2 היא הריסת הבניין ובנייתו מחדש – הדיירים מפונים לדיור חלופי בתקופת הבנייה ומקבלים דירה חדשה וגדולה יותר בבניין חדש. מבחינת השקעה – תמ"א 38/2 בדרך כלל נותנת עליית ערך משמעותית יותר, אבל הזמן והסיכון גבוהים יותר.
כמה זמן אורך פרויקט התחדשות עירונית?
משתנה מאוד לפי המסלול והשלב שבו אתם נכנסים. תמ"א 38/1 יכולה לקחת 3-5 שנים מרגע החתמת דיירים ועד סיום עבודות. תמ"א 38/2 יכולה לקחת 5-7 שנים. פינוי בינוי יכול לקחת 7-12 שנים, בעיקר בגלל הצורך בתב"ע חדשה. חשוב להבין: ככל שאתם נכנסים בשלב מוקדם יותר, הזמן שתחזיקו בנכס עד המימוש ארוך יותר.
מה קורה אם הפרויקט לא יוצא לפועל?
זה הסיכון המרכזי בהשקעה בשלבים מוקדמים. אם הפרויקט לא מתקדם – נשארים עם הנכס המקורי. השאלה היא האם הנכס עצמו, ללא הפרויקט, עדיין מהווה השקעה סבירה. בתהליך הליווי שלנו, אנחנו בודקים את שני התרחישים: הנכס עם פרויקט והנכס בלי פרויקט, ומוודאים שגם במקרה הגרוע ההשקעה לא נפסדת.
האם מס הרכישה שונה על דירה בהתחדשות עירונית?
מס הרכישה הוא אותו מס – 8% על דירה להשקעה (דירה לא ראשונה). אין הנחה ספציפית לרכישת נכסים בהתחדשות עירונית. עם זאת, כשמקבלים את הדירה החדשה לאחר ביצוע הפרויקט, אין מס רכישה נוסף על התמורה – זה עסקה של החלפה ולא רכישה חדשה.
איך מממנים רכישת דירה בפרויקט התחדשות עירונית?
המימון מאתגר יותר מדירה רגילה – בעיקר בפרויקטים בשלבים מוקדמים, כשהבניין ישן ובמצב לא טוב. הבנקים לפעמים מסתייגים מלתת משכנתא לנכסים כאלה. הפתרונות: משכנתא רגילה עם תמהיל מותאם (אם הבנק מאשר), מימון חוץ בנקאי (חברות ביטוח, קרנות), או שילוב של השניים. ב-Compass, צוות המימון שלנו עובד על זה כחלק מהליווי מהרגע הראשון – בודקים את הנכס, את הפרויקט ואת המימון ביחד.
כמה הון עצמי צריך לרכישה בהתחדשות עירונית?
בדיוק כמו דירה רגילה להשקעה – 50% הון עצמי לפי הנחיות בנק ישראל. אבל כאמור, הבנקים יכולים להסתייג ממימון מלא על נכסים ישנים, ולכן לעיתים נדרש הון עצמי גבוה יותר בפועל. עם מימון חוץ בנקאי אפשר להוריד את ההון העצמי הנדרש, אבל בעלות מימון גבוהה יותר.
רוצים לבחון עסקה בהתחדשות עירונית?
השאירו פרטים ונחזור אליכם לשיחה ראשונית שבה נבין את האזור שמעניין אתכם, את השלב שאתם מחפשים ואת רמת הסיכון שמתאימה לכם. נציג את ההזדמנויות הרלוונטיות, ניתוח שלב אחר שלב, ונבנה יחד מסלול השקעה אופטימלי.
