מאמר זה נכתב על ידי צוות ההשקעות והמיסוי של Compass IL ומבוסס על חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963 ועל הפרקטיקה המקצועית שלנו בליווי עסקאות שלישים. עודכן לאחרונה: אפריל 2026.
140,000 ₪ חיסכון במס – על אותה דירה בדיוק
שני משקיעים קונים דירה זהה, באותו רחוב, באותו מחיר – 1,800,000 ₪. שניהם כבר מחזיקים בדירת מגורים. אבל האחד משלם 144,000 ₪ מס רכישה (8% על דירה שנייה), והשני משלם 0 ₪. ההבדל? הראשון קנה את הדירה לבד. השני קנה שליש ממנה – 600,000 ₪ – ובעיני רשות המסים הוא עדיין נחשב ל"חסר דירה."
זה לא טריק. זה לא פרצה. זה החוק – סעיף 9(ג1א)(2)(ב) לחוק מיסוי מקרקעין קובע במפורש: בעלות של עד שליש בדירה לא נספרת כדירה נוספת. ועסקאות שלישים הן הדרך המעשית לנצל את ההטבה הזו.
במאמר הזה נפרק לעומק את כל מה שצריך לדעת: איך זה עובד, כמה חוסכים, מה הסיכונים, ומתי עדיף לוותר.
מה זה עסקת שלישים – ההסבר המעשי
עסקת שלישים היא עסקת נדל"ן שבה שלושה רוכשים קונים יחד דירה אחת, כשכל אחד מהם מחזיק שליש (33.33%) מהזכויות בנכס. השותפים יכולים להיות בני משפחה, חברים, או משקיעים שהחיבור ביניהם הוא לצורך העסקה בלבד.
איך זה נרשם? הבעלות נרשמת בטאבו לפי חלקים – שליש לכל שותף. כל שותף אחראי לחלקו היחסי בהון העצמי, בהחזר המשכנתא, בהכנסות מהשכרה, ובמיסוי.
למה דווקא שליש? כי זה בדיוק הסף שהחוק קבע. עד שליש – אתם "חסרי דירה" לצורכי מס. מעל שליש – יש לכם דירה נוספת, עם כל ההשלכות המיסויות הכבדות שזה כולל.
היתרון הגדול: חיסכון עצום במס רכישה
הנה ההשוואה שאף משקיע לא יכול להתעלם ממנה:
דוגמה: דירה בשווי 1,800,000 ₪
| תרחיש | סכום רכישה | מדרגת מס | מס רכישה |
| רכישה מלאה – דירה שנייה | 1,800,000 ₪ | 8% (מהשקל הראשון) | 144,000 ₪ |
| רכישת שליש – "דירה יחידה" | 600,000 ₪ | 0% (עד 1,978,745 ₪) | 0 ₪ |
החיסכון: 144,000 ₪ – רק על המס.
ואם ניקח דירה יקרה יותר – נניח 2,400,000 ₪:
| תרחיש | סכום רכישה | מס רכישה |
| רכישה מלאה – דירה שנייה | 2,400,000 ₪ | 192,000 ₪ |
| רכישת שליש | 800,000 ₪ | 0 ₪ |
חיסכון: 192,000 ₪. כסף שנשאר בכיס שלכם במקום אצל רשות המסים.
חשוב להבין: ההטבה נשמרת גם אם יש לכם כבר שליש אחד או שניים בדירות אחרות. כל עוד כל אחזקה שלכם בנכס בודד היא עד שליש, ואין לכם דירה שלמה בבעלות מלאה – אתם ממשיכים להיחשב כ"חסרי דירה" לעניין מס רכישה.
5 יתרונות נוספים מעבר למיסוי
1. רף כניסה נמוך – נגישות לשוק הנדל"ן
מחיר דירה ממוצעת בישראל ב-2026 עומד על כ-2,330,000 ₪. הון עצמי נדרש לדירה שנייה – 50%, כלומר 1,165,000 ₪. מי יש לו מיליון ומאה אלף שקל פנויים?
בעסקת שלישים, ההון העצמי הנדרש מתחלק לשלוש: כ-388,000 ₪ לכל שותף. זה הופך השקעה בנדל"ן מ"חלום רחוק" ל"אפשרות מעשית" – במיוחד למשקיעים צעירים או לכאלה שרוצים לפזר סיכונים.
2. גישה לאזורים מבוקשים
עם שליש מההון, אפשר להיכנס לנכסים באזורים שלבד לא הייתם מגיעים אליהם – מרכז תל אביב, רמת גן, גבעתיים, הרצליה. אזורים עם פוטנציאל התחדשות עירונית ועליית ערך משמעותית, שדורשים הון כניסה גבוה למשקיע יחיד.
3. יתרון מימון – 75% משכנתא במקום 50%
מי שמחזיק רק שליש דירה נחשב "חסר דירה" גם לעניין מימון בנקאי. המשמעות: זכאות למשכנתא של עד 75% מערך הנכס הבא שתרכשו – במקום 50% שמקבל מי שיש לו דירה שנייה. ההבדל של 25% נוספים במימון הוא מאות אלפי שקלים שלא צריך להביא מהכיס.
4. פטור ממס שבח על הדירה העיקרית
גם אם יש לכם שליש בדירה להשקעה, אתם עדיין זכאים לפטור מלא ממס שבח כשתמכרו את דירת המגורים העיקרית שלכם. החוק קובע בבירור: בעלות עד שליש בדירה אחרת לא "שורפת" את הפטור.
5. חלוקת סיכונים
שלושה שותפים = שליש מהסיכון לכל אחד. תקופת ריק בין שוכרים? שיפוץ דחוף? ירידת ערך זמנית? ההוצאה מתחלקת לשלוש – והלחץ הפיננסי נמוך בהרבה מאשר כשאתם לבד.
החסרונות והסיכונים – מה שחייבים לדעת
1. סיכון סעיף 84 – "עסקה מלאכותית"
זה הסיכון הכי חשוב שרוב האנשים לא מכירים. סעיף 84 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר לרשות המסים להתעלם ממבנה עסקה שנעשה רק כדי להימנע ממס, ולמסות אתכם כאילו קניתם דירה שלמה.
מה זה אומר בפועל? אם רשות המסים מזהה שלושה אנשים שקנו "שלישים" בעשר דירות שונות, בלי קשר אמיתי ביניהם, עם הסכמי שותפות זהים שהועתקו מטמפלייט – היא עלולה לטעון שזו עסקה מלאכותית ולדרוש מס מלא על דירה שנייה, בתוספת קנסות.
איך מתגוננים? דואגים שהשותפות תהיה אמיתית ומהותית – לא רק על הנייר. הסכם שותפים מפורט, ניהול משותף של הנכס, חשבון בנק משותף. וחשוב מכל – ייעוץ משפטי ומיסויי לפני ביצוע העסקה.
2. שותפות = ויתור על שליטה מלאה
שלושה שותפים = שלוש דעות. החלטות על שיפוץ, החלפת שוכר, מכירה, מחזור משכנתא – הכול דורש הסכמה. ואם אחד השותפים רוצה למכור, נקלע לקושי כלכלי, או פשוט משנה דעה – זה משפיע על כולם.
יותר מזה: יש תקדימים משפטיים בישראל שבהם בית המשפט חייב פירוק שותפות, גם כששאר השותפים התנגדו. זה אומר שתיאורטית, אתם יכולים למצוא את עצמכם נאלצים למכור בזמן שלא נוח לכם.
3. מס שבח – התמונה המלאה
על השליש עצמו, לא תהנו מפטור דירה יחידה (כי זו לא דירתכם היחידה – היא שליש מדירה). כשתמכרו את השליש, תשלמו מס שבח על הרווח.
אבל – על הדירה העיקרית שלכם (אם יש), הפטור נשמר. וזה בדיוק היופי של "כלל השליש" – הוא לא פוגע בפטורים שלכם על הנכס המרכזי.
4. ניהול מורכב יותר
מי גובה את שכר הדירה? מי מתקשר לשרברב? מי מחליט על גובה השכירות? ומי מתעסק עם רשות המסים? ניהול שלישים דורש סדר, תקשורת טובה, וחלוקת תפקידים ברורה.
דוגמת עסקה מלאה – מהמספרים ועד השורה התחתונה
העסקה: שלושה חברי ילדות – נועם, עידן ויעל – קונים יחד דירת 3 חדרים בגבעתיים, בניין בן 40 שנה עם פוטנציאל התחדשות עירונית.
| פרמטר | סה"כ | לכל שותף (שליש) |
| מחיר דירה | 1,500,000 ₪ | 500,000 ₪ |
| הון עצמי (50%) | 750,000 ₪ | 250,000 ₪ |
| מס רכישה | 0 ₪ (שליש = דירה יחידה) | 0 ₪ |
| עו"ד + שמאות | ~25,000 ₪ | ~8,300 ₪ |
| משכנתא | 750,000 ₪ | 250,000 ₪ |
| החזר חודשי (~5.5%, 20 שנה) | ~5,200 ₪ | ~1,730 ₪ |
| שכ"ד חודשי | 4,500 ₪ | 1,500 ₪ |
| תזרים חודשי (שכ"ד – החזר) | -700 ₪ | -230 ₪ |
הנקודה הקריטית: כל שותף מוציא מהכיס 230 ₪ בחודש – זה הכול. על השקעה של 258,000 ₪ (הון עצמי + הוצאות), הם מחזיקים שליש מנכס שצפוי לעלות בערכו 30%–60% עם השלמת פרויקט ההתחדשות העירונית בשכונה.
בהשוואה: אם נועם היה קונה את הדירה לבד – הוא היה צריך 750,000 ₪ הון עצמי + 120,000 ₪ מס רכישה (דירה שנייה) = 870,000 ₪. ולהוציא 700 ₪ בחודש מהכיס.
רוצים לבדוק אם עסקת שלישים מתאימה לכם? צוות ההשקעות שלנו ב-Compass IL מלווה משקיעים בכל שלבי העסקה – דברו איתנו.
אסטרטגיית השלישים – איך בונים תיק השקעות שלם
עסקת שלישים היא לא פעולה חד-פעמית – למשקיעים חכמים היא אבן בניין באסטרטגיה ארוכת טווח. הנה דוגמה שממחישה את העוצמה של הגישה הזו:
שנה 1: רכישת שליש בדירה להשקעה ב-1,500,000 ₪ (הון עצמי: ~250,000 ₪). מעמד מיסויי: חסר דירה.
שנה 3: רכישת דירה שלמה למגורים ב-2,200,000 ₪. מעמד מיסויי: עדיין "דירה יחידה" – כי השליש לא נספר. מס רכישה: 20,538 ₪ בלבד (במקום ~176,000 ₪ כדירה שנייה). מימון: 75% (במקום 50%). חיסכון מצטבר: ~155,000 ₪ במס + 550,000 ₪ פחות הון עצמי נדרש.
שנה 5: רכישת שליש נוסף בדירה אחרת ב-1,800,000 ₪ (הון עצמי: ~300,000 ₪). מעמד מיסויי: עדיין דירה ושליש – הפטור ממשיך.
התוצאה אחרי 5 שנים: המשקיע מחזיק דירה שלמה + שני שלישים בשתי דירות. סה"כ חשיפה לנדל"ן: ~2,300,000 ₪. הון עצמי שהושקע: ~1,200,000 ₪. חיסכון מצטבר במס ובמימון: מאות אלפי שקלים.
השורה התחתונה: אסטרטגיית השלישים מאפשרת לבנות תיק נדל"ן מגוון הרבה יותר מהר ובעלות הרבה יותר נמוכה מאשר רכישות מלאות. אבל – וזה "אבל" קריטי – זה דורש תכנון מדויק, ייעוץ מס מקצועי, ומעקב שוטף אחר מעמדכם המיסויי.
שימו לב: ככל שהתיק גדל, חשוב לעדכן את יועץ המס לפני כל עסקה חדשה. רצף עסקאות לא נכון עלול "לשרוף" פטורים ולעלות מאות אלפי שקלים.
עסקת שלישים vs. רכישה עצמאית – טבלת השוואה
| פרמטר | עסקת שלישים | רכישה עצמאית (דירה שנייה) |
| הון עצמי נדרש (דירה 1.5M) | ~250,000 ₪ | ~750,000 ₪ |
| מס רכישה | 0 ₪ (שליש = דירה יחידה) | 120,000 ₪ (8%) |
| אחוז מימון | עד 75% (ברכישה הבאה) | עד 50% |
| שליטה בנכס | חלקית (שלוש דעות) | מלאה |
| נזילות | נמוכה (קשה למכור שליש) | גבוהה יותר |
| גיוון | גבוה (אפשר 3 נכסים באותו הון) | נמוך (נכס אחד) |
| סיבוכיות | גבוהה (הסכם, מס, ניהול) | נמוכה |
| מתאים ל… | צעירים, אסטרטגיים, סבלניים | עצמאיים, מנוסים, הון גבוה |
מה חייב להיות בהסכם השותפות – 7 סעיפים קריטיים
אל תיכנסו לעסקת שלישים בלי הסכם שותפות חתום. זו לא המלצה – זו חובה. הנה מה שחייב להופיע:
- מנגנון יציאה – מה קורה אם שותף רוצה למכור? זכות סירוב ראשונה? שמאות חיצונית? טווח זמן?
- קבלת החלטות – רוב רגיל או פה אחד? מי מחליט על שיפוץ? על החלפת שוכר? על מכירה?
- חלוקת הוצאות – מי משלם שיפוץ דחוף? מה קורה אם שותף לא משלם את חלקו?
- ניהול הנכס – מי אחראי על ניהול שוטף? האם ממנים חברת ניהול?
- חלוקת הכנסות – איך מתחלקים שכר הדירה, רווחי מכירה, החזרי מס?
- מצב כוח עליון – מה קורה אם שותף נפטר, מתגרש, או נכנס להליכי פשיטת רגל?
- סעיף בוררות – מנגנון ליישוב חילוקי דעות בלי בית משפט – חוסך זמן, כסף ועוגמת נפש.
למי עסקת שלישים מתאימה – ולמי לא
✅ מתאימה ל:
- משקיעים צעירים – עם 200,000–300,000 ₪ הון עצמי שרוצים להיכנס לשוק
- מי שרוצה לשמר הטבות מס – "דירה יחידה" לרכישה הבאה
- מי שמוכן לשותפות – יודע לקבל החלטות בקבוצה ומבין שזה חלק מהמשחק
- משקיעים עם אסטרטגיה ארוכת טווח – שבונים תיק השקעות מגוון לאורך שנים
❌ לא מתאימה ל:
- מי שצריך שליטה מלאה – אם קשה לכם לפשר ולקבל החלטות עם אחרים
- מי שמחפש נזילות – מכירת שליש בדירה היא תהליך מורכב יותר ממכירת דירה שלמה
- מי שלא מוכן להשקיע בליווי מקצועי – בלי עו"ד, יועץ מס, ויועץ משכנתאות – הסיכון גבוה מדי
למה 2026 היא שנה טובה לעסקאות שלישים
כמה גורמים הופכים את 2026 לחלון הזדמנויות למשקיעי שלישים:
מחירי דירות ישנות ירדו ריאלית. נתוני הלמ"ס מראים ירידה של כ-0.9% במחירי הדירות בשנה האחרונה, כאשר דירות יד שנייה בבניינים ישנים – שהן בדיוק סוג הנכסים שמשקיעי שלישים מחפשים – ספגו ירידות גדולות יותר. זה אומר נקודת כניסה נמוכה יותר.
הריבית יורדת. ריבית בנק ישראל ירדה ל-4%, עם תחזיות ל-2–4 הורדות נוספות ב-2026. ריבית יורדת = משכנתא זולה יותר = תזרים טוב יותר מהנכס. למשקיעי שלישים שכל שקל בתזרים חשוב – זו בשורה ישירה.
התחדשות עירונית בשיא. יותר ויותר בניינים ישנים נכנסים לתהליכי תמ"א 38 ופינוי-בינוי. דירה ישנה שנרכשת בשלישים עם פוטנציאל להתחדשות – מהווה עסקה כפולה: תשואת שכירות היום + עליית ערך מחר.
מדרגות המס הוקפאו. במסגרת חוק ההסדרים, מדרגות מס הרכישה ל-2026 לא עודכנו כלפי מעלה. זה אומר שתקרת הפטור לדירה יחידה (1,978,745 ₪) נשארת כפי שהיא – ועל שליש בדירה של עד ~5,936,000 ₪ אתם עדיין בפטור מלא.
בשורה התחתונה: השילוב של מחירים שירדו, ריבית שיורדת, ופוטנציאל התחדשות – הופך את 2026 לשנה שבה עסקאות שלישים יכולות להניב תשואה יוצאת דופן.
שאלות ותשובות
כמה שלישים אפשר להחזיק?
מבחינת לשון החוק – אין מגבלה על מספר השלישים. אפשר תיאורטית להחזיק שליש בעשר דירות. אבל – זה בדיוק המצב שעלול להפעיל את סעיף 84 (עסקה מלאכותית). ככל שמספר השלישים גדל, הסיכון גדל. ההמלצה המקצועית: עד 2–3 שלישים, עם שותפויות אמיתיות ומגוונות.
מה קורה אם שותף רוצה לצאת?
תלוי בהסכם השותפות. בהסכם טוב, יש זכות סירוב ראשונה – שאר השותפים יכולים לקנות את חלקו לפי שמאות. בלי הסכם? בית המשפט יכול לכפות מכירה של כל הנכס – גם בזמן הגרוע ביותר מבחינתכם.
האם צריך עו"ד נפרד לכל שותף?
כן, מומלץ בחום. גם אם אתם חברים הכי טובים – האינטרסים לא תמיד זהים. עו"ד אחד לשותפות ועו"ד נפרד לכל שותף שבודק את ההסכם מנקודת המבט שלו.
איך מדווחים על הכנסות מהשכרה בעסקת שלישים?
כל שותף מדווח בנפרד על חלקו בהכנסות מהשכרה. אם חלקכם בשכ"ד הוא 1,500 ₪ בחודש – זה הסכום שאתם מדווחים עליו. הפטור על הכנסות משכירות למגורים (עד כ-5,470 ₪ בחודש, נכון ל-2026) חל על סך כל הכנסות השכירות שלכם – כולל שלישים בדירות שונות. כלומר, כל עוד סך ההכנסה משכירות מכל הנכסים שלכם לא עובר את התקרה – אתם בפטור מלא. זה יתרון נוסף של שלישים: ההכנסה מכל נכס קטנה, ולכן קל יותר להישאר בתוך תקרת הפטור.
איך מתחלקים על המשכנתא?
כל שותף יכול לקחת משכנתא נפרדת על חלקו, או שכולם לוקחים משכנתא משותפת. משכנתא נפרדת מורכבת יותר אבל מגנה עליכם – אם שותף לא משלם, הבנק לא בא אליכם. משכנתא משותפת פשוטה יותר, אבל כל אחד ערב לחלק של השני.
האם עסקת שלישים מתאימה לדירה ראשונה?
אם אין לכם דירה בכלל – עסקת שלישים משמרת את מעמד "חסר דירה" שלכם. כשתרכשו דירה שלמה בעתיד, תהנו ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה (0% עד 1,978,745 ₪) וממימון של 75%. זו יכולה להיות אסטרטגיה מצוינת – להתחיל עם שליש, לצבור ניסיון והון, ואז לקנות דירה שלמה בתנאים מועדפים.
לסיכום – 3 כללים לעסקת שלישים מוצלחת
כלל 1: אל תיכנסו בלי הסכם שותפות. זו לא אופציה, זו חובה. הסכם מפורט עם מנגנון יציאה, חלוקת הוצאות, וסעיף בוררות – כותבים עכשיו, נהנים אחר כך.
כלל 2: אל תיכנסו בלי ייעוץ מס. "כלל השליש" חוסך מאות אלפי שקלים – אבל טעות בתכנון, רצף עסקאות לא נכון, או חשיפה לסעיף 84 יכולים להפוך את כל החיסכון להפסד. יועץ מס שמבין נדל"ן הוא לא הוצאה – הוא ביטוח.
כלל 3: בחרו שותפים נכון. לא רק לפי כמה כסף יש להם – גם לפי איך הם מקבלים החלטות, איך הם מתמודדים עם לחץ, ואיך הם מתקשרים. שותפות טובה = עסקה טובה. שותפות רעה = כאב ראש של שנים.
מתכננים עסקת שלישים? אנחנו ב-Compass IL מלווים משקיעים מהאיתור הראשוני, דרך בניית השותפות, הסכם מפורט, ייעוץ מס ומשכנתא – ועד לחתימה ורישום בטאבו.
השאירו פרטים לשיחת ייעוץ ראשונית – בחינם וללא התחייבות.
הבהרה: המידע במאמר זה הוא לצרכי מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. דיני מיסוי מקרקעין מורכבים ומשתנים, ויישומם תלוי בנסיבות האישיות. לפני ביצוע עסקת שלישים, חובה להתייעץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין ויועץ מס. המספרים והדוגמאות במאמר הם להמחשה בלבד ומבוססים על מדרגות מס רכישה לשנת 2026.
עודכן לאחרונה: אפריל 2026 | מקורות: חוק מיסוי מקרקעין, רשות המסים, כל-זכות
