פתרונות מימון - כשהדרך הרגילה לא עובדת, אנחנו מוצאים דרך אחרת
לא כל מצב פיננסי נכנס למסגרת המוכרת של "משכנתא רגילה." לפעמים הבנק מסרב, ההון העצמי לא מספיק, ההכנסה לא סטנדרטית, או שהעסקה מורכבת מדי לתהליך הרגיל. זה לא אומר שאין פתרון – זה אומר שצריך למצוא את הפתרון הנכון. אנחנו מתמחים בלמצוא מקורות מימון ותנאים שמותאמים בדיוק למצב שלכם, גם כשכולם אומרים שזה בלתי אפשרי.
השותפים שלנו:
פתרונות המימון שאנו מציעים
רכישת נכס
בין אם לטובת נכס למגורים או להשקעה, אנו מספקים ליווי מלא מהשלב הראשוני ועד לחתימה. השירות כולל ניתוח פיננסי מקיף, בניית תמהיל משכנתא מיטבי, ליווי אישי עד לקבלת המפתח ומעקב ועדכון אחר המשכנתא אחת לשנה.
תושבי חוץ
משקיעים ותושבי חוץ נהנים אצלנו ממעטפת שירותים ייחודית המותאמת לצרכיהם המורכבים. אנו מלווים אותך בכל התהליך, החל מסיוע בהתנהלות מול הבנקים ועד למציאת מסלולי המימון האופטימליים שיאפשרו לך לבצע את העסקה.
פתרונות מימון מורכבים
אנו מתמחים בבניית פתרונות מימון יצירתיים עבור לקוחות בעלי היסטוריה פיננסית מאתגרת או הכנסות לא שגרתיות. באמצעות "חשיבה מחוץ לקופסא" וגישה מותאמת אישית, נדע לספק לך את הפתרון המתאים ביותר שיאפשר לך להתקדם כלכלית.
מחזור משכנתא
מה שהתאים לך בעבר לא בהכרח מתאים לך בהווה, אנו מנתחים עבורך את המשכנתא הקיימת, מזהים דרכים לחיסכון משמעותי ומתאימים אותה עבור הצרכים שלך בהווה ובעתיד.
פתרונות מימון חוץ בנקאיים
לסירים מיוחדים יש מכסים מיוחדים, לא כל עסקה ניתנת לביצוע בדרכים המסורתיות, בעזרת תכנון פיננסי נכון ורשת קשרים רחבה עם גופי המימון אנו נדע לספק לך את המימון הנדרש.
מה זה "פתרונות מימון"?
פתרונות מימון זה לא שם של מוצר מדף. זו גישה. הכוונה היא לניתוח מעמיק של המצב הפיננסי והמטרה של הלקוח, ומציאת הדרך המשתלמת ביותר לממן אותה – בין אם דרך בנק, בין אם דרך גוף חוץ בנקאי, ובין אם דרך שילוב יצירתי של כמה מקורות.
ההבדל מייעוץ משכנתאות רגיל: בייעוץ משכנתאות סטנדרטי, הלקוח מגיע עם מטרה ברורה (רוכש דירה, רוצה למחזר) והיועץ בונה לו את התמהיל הטוב ביותר. בפתרונות מימון, הלקוח מגיע עם בעיה – לפעמים בעיה שנראית חסרת פתרון – והעבודה מתחילה במציאת הדרך, לא רק באופטימיזציה שלה.
זו הסיבה ש-Compass מחזיקה רשת קשרים מול כל הבנקים, חברות הביטוח, קרנות המימון וחברות האשראי החוץ בנקאיות. כשיש גישה לכל הערוצים, תמיד נמצא ערוץ שמתאים.
7 מצבים שדורשים פתרון מימון יצירתי
לא כל מי שמגיע אלינו צריך משכנתא רגילה. הנה המצבים שאנחנו פותרים שוב ושוב.
מסורבי בנקים שצריכים אלטרנטיבה. הבנק אמר לא – בגלל דירוג אשראי, בגלל הכנסה לא מספקת, בגלל היסטוריה בנקאית בעייתית. אבל "לא" של הבנק זו לא גזר דין. יש גופי מימון מפוקחים שבוחנים את המקרה בצורה שונה, ויש דרכים לשפר את הפרופיל כך שהבנק ישנה דעתו. אנחנו בודקים את כל האפשרויות ומוצאים את הפתרון שמתאים.
עצמאים ובעלי עסקים עם הכנסות לא סדירות. הבנקים אוהבים תלושי שכר נקיים וחשבון בנק מסודר. כשההכנסה משתנה מחודש לחודש, מגיעה ממספר מקורות, או כוללת הכנסות שלא תמיד מוצגות בצורה סטנדרטית – הבנק מתקשה לתת אישור. אנחנו יודעים איך להציג את התמונה הפיננסית בצורה שהבנק מבין ומקבל, ואם הבנק עדיין לא מתגמש – יש גופים חוץ בנקאיים שכן.
תושבי חוץ וישראלים שגרים בחו"ל. רוצים לקנות דירה בישראל מרחוק? זה אפשרי, אבל מורכב. הבנקים בישראל מתייחסים לתושבי חוץ כלווים בסיכון גבוה, דורשים הון עצמי גבוה יותר, ולפעמים פשוט מסרבים. הריביות גבוהות יותר, המסמכים הנדרשים שונים, והתהליך ארוך. אנחנו מתמחים בליווי עסקאות של תושבי חוץ ומכירים את הגופים שנותנים להם מענה.
רוכשים בפרויקטי תמ"א ופינוי-בינוי ללא ליווי בנקאי. כשפרויקט תמ"א או פינוי-בינוי לא מלווה על ידי בנק, חלק מהבנקים מסרבים לתת משכנתא לרוכשים. זה יוצר מצב שבו הדירה טובה, המחיר טוב, אבל אין מימון. גופים חוץ בנקאיים מתמודדים עם המצב הזה יותר טוב, ואנחנו יודעים בדיוק לאן לפנות.
מימון גישור לעסקאות דחופות. לפעמים יש חלון הזדמנויות צר – עסקת נדל"ן שדורשת סגירה תוך שבועיים, תשלום שצריך לעבור לפני שהמשכנתא הסתדרה, או מצב שבו מוכרים דירה ורוכשים אחרת עם פער בתזמון. מימון גישור הוא הלוואה לטווח קצר שמגשרת על הפער – וב-Compass אנחנו סוגרים אותה תוך ימים, לא שבועות.
שחרור הון מנכס קיים בלי למכור אותו. יש לכם דירה בבעלות מלאה או עם יתרת משכנתא נמוכה, ואתם צריכים כסף נזיל – לשיפוץ, להשקעה, לעזרה לילדים, לכיסוי הוצאות? אפשר לקחת משכנתא לכל מטרה כנגד שעבוד הנכס ולשחרר הון בלי למכור את הבית. הריביות נמוכות משמעותית מהלוואות רגילות, כי הנכס משמש כבטוחה.
בעלי עסקים שצריכים מימון עסקי כנגד נכס. הלוואות עסקיות רגילות מגיעות בריביות גבוהות ותנאים נוקשים. אם יש לכם נכס מקרקעין, אפשר לקחת הלוואה כנגד שעבוד הנכס בתנאים הרבה יותר טובים – ריבית נמוכה, תקופה ארוכה, ופריסה נוחה. זה פתרון שבעלי עסקים רבים לא מכירים, וזה יכול לשנות את התמונה הפיננסית של העסק.
מאיפה מגיע הכסף? מפת כל מקורות המימון
כשאומרים "פתרונות מימון", הכוונה לא רק לבנק. הנה כל הכלים שעומדים לרשותנו.
בנקים למשכנתאות – המקור הכי זול. ריביות נמוכות, תקופות ארוכות, תהליך מוכר. אבל גם הכי מוגבל: כפופים לרגולציה של בנק ישראל, מגבלות על אחוזי מימון, ודרישות מחמירות לגבי הכנסה ודירוג אשראי. מתאים ללקוחות "סטנדרטיים" – שכירים עם הכנסה קבועה, הון עצמי מספק, ודירוג אשראי תקין.
חברות ביטוח – היתרון הגדול: ריביות קרובות לבנקאיות, עם גמישות גבוהה יותר. חברות כמו הפניקס, כלל, הראל ומנורה מבטחים נותנות הלוואות כנגד נכס גם במקרים שהבנקים מסרבים. מתאים במיוחד לעצמאים, למשקיעים שצריכים מעבר ל-50%, ולעסקאות שדורשות גמישות.
קרנות מימון – מתמחות במימון ביניים, השלמת הון, והלוואות גישור. תקופות קצרות (שנה-שלוש), ריביות בינוניות-גבוהות, ותהליך אישור מהיר. מתאים לעסקאות שדורשות כסף מהר או להשלמת הון עצמי.
חברות אשראי חוץ בנקאי – הגמישות המקסימלית. מוכנות לקחת תיקים מורכבים שאף גוף אחר לא נוגע בהם. ריביות גבוהות יותר, אבל לפעמים זה המוצא היחיד. מתאים למסורבים "קשים", לנכסים לא סטנדרטיים, ולמצבים חריגים.
הלוואות בערבות מדינה – לבעלי עסקים, קיימות תוכניות הלוואות בערבות ממשלתית עם תנאים מועדפים. הריבית נמוכה, והערבות מאפשרת לקבל מימון גם בלי ביטחונות מלאים.
ב-Compass אנחנו מחוברים לכל הערוצים האלה. כשלקוח מגיע אלינו, אנחנו לא מתחילים מהמוצר – מתחילים מהמצב, ובוחרים את הכלי הנכון מתוך ארגז הכלים המלא.
איך עובד התהליך?
גם מצבים מורכבים מקבלים טיפול מובנה. הנה מה שקורה מהרגע שפונים אלינו.
שלב 1 – שיחת איפיון. מבינים את המצב לעומק. מה המטרה? מה המכשולים? מה כבר ניסיתם? מה הבנק אמר? מה ההכנסות, ההוצאות, הנכסים וההתחייבויות? לא טפסים – שיחה אנושית שמטרתה להבין את התמונה המלאה.
שלב 2 – ניתוח אפשרויות. על בסיס האיפיון, בודקים כל ערוץ מימון אפשרי. בנקים, חוץ בנקאי, חברות ביטוח, קרנות. בודקים מה כל אחד יכול לתת, באיזו ריבית, לאיזו תקופה, ועם אילו תנאים. בשלב הזה מסננים את האפשרויות ומשאירים רק את מה שריאלי ומשתלם.
שלב 3 – הצגת חלופות. מציגים 2-3 תרחישים עם המספרים המלאים: מקור המימון, ריבית, החזר חודשי, עלות כוללת, יתרונות וחסרונות של כל אפשרות. אתם מחליטים מה מתאים לכם – עם כל המידע על השולחן.
שלב 4 – ביצוע. אחרי שבוחרים את המסלול, אנחנו מטפלים בהכול – הגשה, מסמכים, משא ומתן על ריביות ותנאים, ליווי עד שהכסף בחשבון. בעסקאות מורכבות שדורשות מספר מקורות מימון, אנחנו מתאמים בין כל הגורמים כדי שהכול יעבוד חלק.
אולי אתם מחפשים שירות ספציפי?
לפעמים המצב הוא ברור ולא צריך "פתרון יצירתי" – צריך שירות ספציפי. אם אתם מזהים את עצמכם באחד מהמצבים הבאים, הנה הכתובת הנכונה:
צריכים משכנתא חדשה ורוצים ייעוץ מקצועי מהתחלה? עמוד ייעוץ משכנתאות.
יש לכם משכנתא ורוצים לשפר תנאים? עמוד מחזור משכנתא.
ההלוואות חונקות ואתם צריכים לאחד הכול לתשלום אחד? עמוד איחוד הלוואות.
מחפשים מימון לדירה להשקעה? עמוד משכנתא לדירה להשקעה.
הבנק אמר לא ואתם צריכים מימון מחוץ למערכת הבנקאית? עמוד מימון חוץ בנקאי.
מעל גיל 60 ורוצים לשחרר הון מהנכס? עמוד משכנתאות לגיל השלישי.
ואם המצב שלכם לא נופל באף אחד מהתיאורים האלה – אתם בדיוק במקום הנכון. ספרו לנו, ונמצא את הדרך.
למה Compass לפתרונות מימון?
פתרונות מימון יצירתיים דורשים שני דברים: רשת קשרים רחבה ויכולת לחשוב מחוץ לקופסה. ב-Compass יש לנו את שניהם.
הרשת שלנו כוללת את כל הבנקים למשכנתאות, חברות ביטוח מובילות, קרנות מימון וחברות אשראי חוץ בנקאי. כשלקוח מגיע עם מצב מורכב, אנחנו לא מנסים להכניס אותו למוצר שיש לנו – אנחנו יוצאים לשוק ומוצאים את המוצר שמתאים לו.
מעבר למימון, אנחנו חלק מקבוצת Compass שמציעה ליווי שלם – נדל"ן, מימון, משפטי וביטוח. כשעסקה דורשת תיאום בין עורך דין, שמאי, יועץ מימון ומתווך – אצלנו הכול קורה תחת קורת גג אחת, בלי שאתם צריכים לרוץ בין בעלי מקצוע שלא מדברים אחד עם השני.
ואנחנו שקופים לגבי מה שלא נכון. אם מצאנו שהפתרון היחיד הוא מימון בריבית גבוהה מאוד שלא משתלם לטווח ארוך – נגיד את זה. אם יש פתרון פשוט שלא דורש אותנו – נכוון אתכם. האמינות שלנו שווה יותר מכל עסקה בודדת.
שאלות נפוצות על פתרונות מימון
מה ההבדל בין מימון בנקאי לחוץ בנקאי?
מימון בנקאי ניתן על ידי בנקים למשכנתאות, כפוף לרגולציה של בנק ישראל, ומציע ריביות נמוכות עם מגבלות מחמירות על אחוזי מימון ויכולת החזר. מימון חוץ בנקאי ניתן על ידי חברות ביטוח, קרנות וחברות אשראי, מפוקח על ידי רשות שוק ההון, ומציע גמישות גבוהה יותר בריביות גבוהות יותר. הפתרון הטוב ביותר תלוי במצב הספציפי – ולפעמים הוא שילוב של שניהם.
האם אפשר לקבל מימון בלי הון עצמי?
במערכת הבנקאית, חייבים הון עצמי – 25% מינימום לדירה ראשונה, 50% לדירה להשקעה. בגופים חוץ בנקאיים, אפשר להגיע לאחוזי מימון גבוהים יותר (עד 85%), מה שמקטין את ההון העצמי הנדרש. בנוסף, אפשר לשחרר הון מנכס קיים כדי לממן רכישה חדשה. מימון של 100% ללא שום הון עצמי הוא נדיר מאוד ומגיע בתנאים יקרים.
כמה זמן לוקח תהליך מימון מורכב?
תלוי במורכבות. מימון גישור יכול להיסגר תוך שבוע-שבועיים. משכנתא בנקאית רגילה לוקחת 3-6 שבועות. עסקאות מורכבות שדורשות שילוב מקורות מימון – למשל, בנקאי + חוץ בנקאי + ערבים – יכולות לקחת 6-8 שבועות. אנחנו מייעלים את התהליך ככל שאפשר, אבל לא מקצרים דרך על חשבון איכות.
האם ישראלים שגרים בחו"ל יכולים לקנות דירה בישראל?
כן, אבל עם אתגרים ייחודיים. הבנקים דורשים מתושבי חוץ הון עצמי גבוה יותר, מסמכים נוספים (אישורי הכנסה מחו"ל, תרגומים נוטריוניים), ולפעמים ריביות גבוהות יותר. חלק מהבנקים מסרבים לתת משכנתא לתושבי חוץ בכלל. גופי מימון חוץ בנקאיים גמישים יותר, ואנחנו ב-Compass מתמחים בליווי עסקאות מרחוק כולל תיאום מול עו"ד, שמאי וגוף המימון.
מה זה מימון גישור?
מימון גישור הוא הלוואה לטווח קצר – בדרך כלל חודשים ספורים – שמגשרת על פער תזמוני. למשל, כשרוכשים דירה חדשה לפני שהספיקו למכור את הישנה, או כשצריך לשלם תשלום ראשון לפני שהמשכנתא מוכנה. ההלוואה נפרעת ברגע שהעסקה הגדולה מתממשת. הריביות גבוהות יחסית (כי מדובר בטווח קצר), אבל העלות הכוללת נמוכה כי התקופה קצרה.
מה ההבדל בין "פתרונות מימון" ל"ייעוץ משכנתאות"?
ייעוץ משכנתאות הוא שירות ממוקד: לקוח שרוצה לקחת משכנתא או למחזר אחת קיימת מקבל ליווי מקצועי לאורך התהליך. פתרונות מימון זו גישה רחבה יותר שמתאימה למצבים מורכבים – מסורבי בנקים, עסקאות חריגות, שילוב מקורות מימון, מימון גישור, ועוד. בפועל, לפעמים אתם מגיעים ל"פתרונות מימון" ומגלים שמספיק לכם ייעוץ משכנתאות רגיל – ואנחנו נכוון אתכם בהתאם.
יש לכם מצב מורכב? דווקא לנו תספרו
ראינו הכול – מסורבים שחשבו שאין סיכוי, עצמאים שהבנק לא הבין, תושבי חוץ שויתרו, ועסקאות שנראו בלתי אפשריות. לא כל מצב מסתיים בפתרון, אבל כמעט תמיד יש אפשרויות שלא חשבתם עליהן. השאירו פרטים עם תיאור קצר של המצב ונחזור אליכם עם הערכה ראשונית – בלי התחייבות ובלי עלות.
