מילון המושגים למשקיע הנדל"ן המתחיל

א' – אחוזי בנייה

הגבלת שטח הבנייה שניתן להקים על מגרש מסוים, בהתאם לתב"ע (תוכנית בניין עיר) מאושרת.

ב' – בטוחה בנקאית

ערובה שנותן הקבלן או היזם לרוכשי הדירות להבטחת זכויותיהם במקרה של כשל בפרויקט.

ב' – ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה

שתי פוליסות ביטוח אשר רוכש נכס חייב להראות לבנק כאשר הוא רוצה לקבל מימון.

ג' – גרייס (תקופת דחיית תשלומים)

פרק זמן שבו הלווה אינו מחויב בתשלום קרן ההלוואה, אלא רק בריבית, מה שמקל על תזרים המזומנים שלו.

ד' – דירה להשקעה

אדם הבוחר לנצל את כלל ההטבות שלו ברכישת דירה יחידה אך מחליט להשכיר אותה ולא לגור בה. לרוב אנשים אלו יהיו משקיעי נדל"ן ויעשו זאת במטרה להגדיל את ההון העצמי.

ה' – היטל השבחה

מס המשולם לרשות המקומית בגין השבחת נכס עקב אישור תוכנית שמעלה את ערכו, כמו שינוי ייעוד הקרקע.

ה' –הלוואת קבלן

הלוואה אשר נלקחת ע”י רוכש של דירה יד ראשונה על הנייר אך משולמת ברמה השוטפת ע”י היזם לתקופה קצובה בזמן ומהווה מצב של WIN-WIN עבור היזם והרוכש גם יחד. הרוכש משלם סכום נמוך של הון עצמי בחתימה על העסקה והיזם מקבל כסף במחיר זול (ריבית נמוכה). 

ה' –התחדשות עירונית

תהליך בו הורסים/משפצים חיצונית בניינים ישנים ממגוון אינטרסים כמו הגנה מפני טילים, עמידות ברעידות אדמה וייצור מספר גדול יותר של יחידות דיור לאור הגידול באוכלוסייה.

ו' – ועדת תכנון ובנייה

גוף מוניציפלי או מחוזי שמוסמך לאשר או לדחות תוכניות בנייה והיתרים חדשים.

ז' – זכויות בנייה

היקף הבנייה המותר במגרש מסוים. הן נקבעות על ידי תכניות מתאר ותב”עות ומפרטות את מספר הקומות, אחוזי הבנייה ושטחי הבנייה המותרים. מהווה כלי חשוב למשקיעים על מנת להבין את הפוטנציאל הכלכלי של נכס.

ח' – חוזה מכר

הסכם מחייב בין מוכר לרוכש המפרט את תנאי העסקה לרכישת נכס נדל"ני.

ט' – טאבו (רישום מקרקעין)

לשכת רישום המקרקעין שבה נרשמות זכויות הבעלות והחכירה על נכסים בישראל.

י' – יחידת דיור

מבנה או חלק ממנו שמיועד למגורים וכולל כניסה נפרדת, מטבח ושירותים.

י' – יועץ משכנתאות

יועץ משכנתאות הינו הגורם המלווה את עסקת הרכישה מבחינת המימון. הוא אחראי על ביצוע משא ומתן מול הבנקים לקבלת תנאי המשכנתא הטובים ביותר עבור המשקיע.

כ' – כדאיות כלכלית

הערכת ההכנסות הצפויות מהשקעה בנדל"ן לעומת ההוצאות הכרוכות ברכישה, שיפוץ, מיסוי וניהול הנכס.

ל' – ליווי משקיעים

תמיכה במשקיעי נדל"ן אשר מעוניינים לבצע עסקאות בשוק הנדל"ן עם ליווי צמוד. חיסכון בזמן וכסף תוך הקניית ידע למשקיע והימנעות מטעויות נפוצות של משקיעים מתחילים.

ל' – ליווי בנקאי לפרויקט

מימון בנקאי הניתן ליזמים לצורך הקמת פרויקט נדל"ני, תוך פיקוח על התקדמות הבנייה וההכנסות מהמכירות.

מ' – מס רכישה

מס המשולם למדינה בעת רכישת נכס מקרקעין, אשר שיעורו משתנה בהתאם לסוג הרוכש, מספר הנכסים בבעלותו ושווי העסקה. ניתן לחשב במדויק את מס הרכישה בעזרת מחשבון מס רכישה באתר רשות המיסים לפני ביצוע עסקה.

מ' – מלווה משקיעים

מלווה משקיעים הינו בעל ניסיון עשיר בהשקעות נדל"ן, תפקידיו בין היתר הם בניית תוכנית אסטרטגית ארוכת טווח, איתור הנכס המתאים ביותר עבור המשקיע, קישור המשקיע לבעלי מקצוע אשר יהוו נבחרת עבורו וניהול כל תהליך הרכישה משלב האיתור, דרך המשא ומתן ועד לחתימה וסיום העסקה.

מ' – משכנתא

הלוואה בריבית הטובה ביותר במשק שאדם יכול לקבל ממוסד פיננסי. משכנתא ניתנת רק לאנשים בעלי נכס/רוכשי נכסים. מורכבת ממספר הלוואות הנקראות מסלולים וביחד נקראים תמהיל. משכנתא היא כלי למימון עסקאות נדל"ן וכך למנף את ההון העצמי.

נ' – נכס מניב

נכס המייצר הכנסה שוטפת, כגון דירה להשקעה, משרד, או חנות מסחרית.

ס' – סוכן שיווק (מתווך)

אדם בעל רישיון תיווך אשר מחבר בין נכסים למשקיעים ויוצר עסקה עבור שני הצדדים. מתווך לוקח בין 1.5%-2% עמלה מכל צד בעסקה.

ע' – ערבות חוק מכר

ערבות הניתנת על ידי הבנק או חברת ביטוח לקונים של דירות חדשות להבטחת כספם במקרה שהקבלן נקלע לקשיים.

ע' – עורך דין מקרקעין

אדם אשר למד משפטים והתמקצע בתחום המקרקעין. דיני המקרקעין עוסקים בכל הקשור לעסקאות שבהן מועברות זכויות ונכסים מסוג זה – דירות, קרקעות, מגרשים, וכדומה. עורך הדין מלווה את המשקיע בכל הקשור לפן המשפטי בעסקה.

פ' – פירוט תשלומים

טבלה המציינת את מועדי וסכומי התשלומים בעת רכישת דירה מקבלן או בעסקת רכישה פרטית.

פ' – פינוי בינוי

סוג מסוים של פרויקט התחדשות עירונית. פרוייקט של שני בניינים או יותר שהורסים אותם ובונים במקומם בניינים חדשים תוך שינוי תוכניות הבנייה המאושרות באותו אזור.

פ' – פריסייל

תהליך בו יזם מוכר את הדירות הראשונות בפרויקט על מנת להראות לגוף המממן שיש לו מספיק הון עצמי כדי להעמיד את העסקה. בזמן הפריסייל מחירי הדירות שיציע היזם יהיו טובים יותר ויכללו הטבות כמו עסקאות 10/90 או 20/80, הלוואות קבלן, פטור מהצמדה למדד  תשומות הבנייה וכדומה.

צ' – צו רישום בית משותף

צו שניתן בלשכת רישום המקרקעין, המסדיר את רישום הבעלות על דירות בבניין מגורים משותף.

ק' – קרקע למגורים

קרקע ששינתה את ייעודה מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, מה שמוביל לעליית ערכה.

ר' – ריבית משכנתא

הריבית שגובה הבנק על הלוואת משכנתא, שיכולה להיות קבועה, משתנה או צמודה למדד.

ש' – שווי שוק

הערכת השווי הריאלי של נכס נדל"ני בהתאם למחירי עסקאות דומות באזורו.

ש' – שכירות

התשלום אותו יקבל בעל הדירה מהדיירים הגרים בדירתו כל חודש.

ש' – שמאי מקרקעין

אדם העוסק בשמאות מקרקעין, כלומר בהערכת שוויים של נכסי מקרקעין. הערכה זו נחוצה במצבים שונים, לדוגמא משקיע המעוניין לרכוש נכס מקרקעין יכול להיעזר בחוות דעת שמאית לעניין שווי הנכס ונתוניו הפיזיים, התכנוניים והקניניים. שמאות הינה בגדר חובה כדי לקבל משכנתא מהבנק. 

ת' – תזרים

תזרים הינו ההפרש בין כלל ההכנסות הקבועות בחודש לכלל ההוצאות הקבועות בחודש. תזרים עבור דירה להשקעה מתבטא בהפרש בין ההחזר החודשי על המשכנתא לבין דמי השכירות פחות הוצאות קטנות כמו ביטוח חיים וביטוח מבנה.

ת' – תשואה

תשואה מחושבת באחוזים. ישנם מגוון סוגי תשואות אך החשובה ביותר היא התשואה על ההון העצמי והיא מחושבת כך: כלל הרווח בעסקה פחות ההון העצמי שהושקע בה חלקי ההון העצמי.

ת' – תשומות הבנייה

מדד המהווה אחד מסוגי מדדי המחירים, המחושב בטכניקות סטטיסטיות ומשתנה מזמן לזמן, אשר מיועד למדוד את השתנות המחירים של עלויות הבנייה למגורים וכן למסחר ומשרדים. מדד תשומות הבנייה בישראל מפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בכל-15 לחודש.

ת' – תב"ע (תוכנית בניין עיר)

מסמך בעל תוקף חוקי שנועד להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו. בתב"ע ניתן למצוא תשריט ותקנון ועל ידם ניתן להבין בדיוק מה ניתן לבנות וכמה ניתן לבנות על הקרקע.

רוצים להרחיב את עוד הידע שלכם? מוזמנים ליצור איתנו קשר ולקבוע פגישה ראשונה ללא עלות בדרך להגשמת היעד והגעה לדירה להשקעה בישראל!