כדי להתחיל להשקיע בנדל"ן בישראל ב-2026 צריך בדרך כלל בין כ-300 אלף ₪ לכ-1.2 מיליון ₪, לפי שני משתנים: האם יש לכם כבר דירה, והאם אתם קונים בפריפריה או במרכז.
- אין לכם דירה, וקונים בפריפריה: כ-300 אלף ₪.
- אין לכם דירה, וקונים במרכז: כ-580 אלף ₪.
- יש לכם דירה, וקונים בפריפריה: כ-580 אלף ₪.
- יש לכם דירה, וקונים במרכז: כ-1.2 מיליון ₪.
הסכומים כוללים הון עצמי, מס רכישה, עלויות נלוות, שיפוץ בסיסי וכרית ביטחון. ההסבר המלא, והחישוב שמאחורי כל מספר, בהמשך.
למה אין מספר אחד?
כי שני כללים קובעים כמעט את כל הסכום:
- אחוז המימון של הבנק. מי שאין לו דירה אחרת יכול בדרך כלל לקבל משכנתא של עד 75% מהשווי, גם כשהדירה מיועדת להשקעה. מי שכבר מחזיק דירה, יקבל עד 50% בלבד.
- מס הרכישה. מי שקונה דירה יחידה פטור ממס רכישה עד כ-1.98 מיליון ₪, לפי המדרגות הנוכחיות. מי שקונה דירה נוספת משלם 8% מהשקל הראשון.
המשמעות: אותה דירה בדיוק יכולה לדרוש פי שניים הון – רק בגלל המצב שלכם. וזו הסיבה שהשאלה כמה כסף צריך כדי להתחיל להשקיע בנדל"ן מתחילה תמיד בשאלה אחרת: "מה יש לכם היום?"
כמה כסף צריך כדי להתחיל להשקיע בנדל"ן – 4 תרחישים
דירה יחידה בפריפריה | דירה נוספת בפריפריה | דירה יחידה במרכז | דירה נוספת במרכז | |
מחיר הדירה | 900 אלף ₪ | 900 אלף ₪ | 1.9 מיליון ₪ | 1.9 מיליון ₪ |
אחוז מימון | 75% | 50% | 75% | 50% |
הון עצמי למחיר | 225 אלף ₪ | 450 אלף ₪ | 475 אלף ₪ | 950 אלף ₪ |
מס רכישה | 0 ₪ | 72 אלף ₪ | 0 ₪ | 152 אלף ₪ |
עורך דין, תיווך ושמאות (כ-2.5%) | 22.5 אלף ₪ | 22.5 אלף ₪ | 47.5 אלף ₪ | 47.5 אלף ₪ |
שיפוץ והכנה להשכרה | 30 אלף ₪ | 30 אלף ₪ | 30 אלף ₪ | 30 אלף ₪ |
כרית ביטחון (כ-3 החזרים) | 12 אלף ₪ | 8 אלף ₪ | 24 אלף ₪ | 16 אלף ₪ |
סך הכול נדרש | כ-290 אלף ₪ | כ-580 אלף ₪ | כ-580 אלף ₪ | כ-1.2 מיליון ₪ |
להמחשה בלבד. משכנתא ב-4.8% ל-25 שנה. דירת 3 חדרים ותיקה בפריפריה (למשל קריית אתא), ודירת 3 חדרים במרכז (למשל פתח תקווה או חולון).
מה רואים בטבלה?
- מס הרכישה והמימון הם ההבדל הגדול. בדירה נוספת במרכז, מס הרכישה לבדו – 152 אלף ₪ – הוא יותר ממחצית מכל הסכום שמשקיע מתחיל צריך בפריפריה.
- ההון העצמי הוא לא הכול. עלויות נלוות ושיפוץ מוסיפים 50 עד 80 אלף ₪, ומשקיעים רבים שוכחים לתקצב אותם.
- כרית ביטחון היא חובה. חודש בלי שוכר, דוד שהתקלקל או עלייה בריבית לא צריכים להפוך למשבר.
וההכנסה? הבנק בודק גם אותה
ההון העצמי פותח את הדלת, אבל ההכנסה קובעת אם הבנק יאשר את המשכנתא. ההחזר החודשי על כל ההלוואות שלכם צריך להתאים להכנסה הפנויה – לפי בנק ישראל עד 50% ממנה, ובפועל רוב הבנקים עוצרים ב-33% עד 40%.
לדוגמה:
- דירה יחידה בפריפריה (משכנתא של 675 אלף ₪): החזר של כ-3,870 ₪ בחודש, ונדרשת הכנסה נטו של כ-11 אלף ₪ לפחות.
- דירה יחידה במרכז (משכנתא של 1.425 מיליון ₪): החזר של כ-8,170 ₪ בחודש, ונדרשת הכנסה נטו של כ-23 אלף ₪.
ואם כבר יש לכם משכנתא על דירת המגורים, הבנק יחשב את ההחזר עליה יחד עם המשכנתא החדשה. זה יכול להוריד משמעותית את הסכום שתקבלו.
ועוד דבר חשוב: בנק אינו רשאי לתת הלוואה בשעבוד דירה קיימת כדי שתשמש הון עצמי לרכישת דירה נוספת. את ההון העצמי צריך לבנות ממקורות אחרים – חיסכון, נכסים נזילים או עזרה משפחתית.
וכמה כסף צריך גם אחרי הקנייה?
ההון ההתחלתי הוא רק חלק מהתמונה. בכל חודש תשלמו את המשכנתא, הביטוח והתחזוקה, ושכר הדירה לא תמיד יכסה את הכול. כך נראה התזרים החודשי בארבעת התרחישים:
התרחיש | החזר משכנתא | שכר דירה | תזרים חודשי משוער |
דירה יחידה בפריפריה | כ-3,870 ₪ | 3,200 ₪ | כ-1,800 ₪ מינוס |
דירה נוספת בפריפריה | כ-2,580 ₪ | 3,200 ₪ | כ-500 ₪ מינוס |
דירה יחידה במרכז | כ-8,170 ₪ | 4,800 ₪ | כ-5,500 ₪ מינוס |
דירה נוספת במרכז | כ-5,440 ₪ | 4,800 ₪ | כ-2,800 ₪ מינוס |
כולל חודש בשנה בלי שוכר, ביטוח ותחזוקה של 1% משווי הדירה בשנה.
שתי הערות חשובות:
- חלק מהמינוס הוא חיסכון. בכל החזר חודשי יש חלק של קרן, שמקטין את החוב ותקבלו אותו בחזרה במכירה. אבל מבחינת התזרים, הכסף יוצא מהכיס בכל חודש – וצריך לתכנן את זה.
- מימון גבוה מגדיל את ההחזר. דירה יחידה עם משכנתא של 75% דורשת פחות הון בהתחלה, אבל יותר כסף בכל חודש. זו החלטה שצריך לקבל לפי ההכנסה, ולא רק לפי ההון.
מה אפשר לעשות עם כל תקציב?
עד כ-300 אלף ₪
אם אין לכם דירה – זה תקציב שמאפשר להתחיל. דירת 3 חדרים ותיקה בעיר כמו קריית אתא, עם משכנתא של 75% ובלי מס רכישה. בתקציב הזה התשואה השוטפת גבוהה יחסית למרכז, והכניסה נגישה. פירטנו מה אפשר לקנות ואיך בונים את העסקה במדריך השקעה בקריית אתא עם 250 אלף ₪.
ומה שחשוב לדעת: ברגע שקניתם את הדירה הראשונה כהשקעה, הדירה הבאה – גם זו שתגורו בה – תיחשב דירה נוספת לצורך מס רכישה ומימון. זו החלטה שכדאי לקבל בעיניים פקוחות.
כ-400 עד 600 אלף ₪
כאן נפתחות שתי אפשרויות:
- אין לכם דירה: דירה יחידה במרכז, בערים כמו פתח תקווה, חולון או נתניה. תשואה שוטפת נמוכה יותר, ופוטנציאל גבוה יותר לעליית ערך.
- יש לכם דירה: דירה נוספת בפריפריה, עם מימון של 50% ומס רכישה של 8%.
כלל אצבע שאנחנו עובדים לפיו: עם הון עצמי של יותר מ-400 עד 450 אלף ₪, כדאי לבחון גם את ערי המרכז ולא רק את הפריפריה.
מעל 1 מיליון ₪
זה התקציב שמאפשר דירה נוספת במרכז, עם מימון של 50% ומס רכישה מלא. בתקציב כזה כדאי לבדוק גם אסטרטגיות מורכבות יותר – כמו השקעה בהתחדשות עירונית, או פיזור בין שתי דירות קטנות.
ומה אם יש פחות?
- לחסוך לפי יעד. יעד ברור של 300 אלף ₪, עם תוכנית חיסכון ובדיקת מצב כל כמה חודשים, הוא דרך מצוינת להתחיל.
- עזרה משפחתית מסודרת. קרוב משפחה מדרגה ראשונה יכול לשעבד נכס שלו לטובתכם, עד 50% משוויו. חשוב לעגן את זה בהסכם כתוב.
- שותפות. קנייה משותפת עם שותפים אחרים מקטינה את ההון הנדרש לכל אחד, אבל דורשת הסכם מפורט ותיאום ציפיות. הסברנו את היתרונות, החסרונות ומה חייבים לסכם מראש במאמר על עסקאות שלישים.
ומה לא כדאי: "השקעה בלי הון עצמי" שנשענת על הלוואות צרכניות יקרות. המינוף הכפול הזה עלול להפוך דירה סבירה לבור תזרימי.
5 טעויות של משקיעים מתחילים בתקצוב
- לתקצב רק את ההון העצמי. מס רכישה, עורך דין, תיווך ושיפוץ מוסיפים 10% ויותר בדירה נוספת.
- להשקיע את השקל האחרון. בלי כרית ביטחון, כל תקלה הופכת ללחץ.
- לשכוח שההוצאות לא נגמרות ברכישה. ביטוח, תחזוקה וחודשים בלי שוכר. פירטנו את כל ההוצאות השוטפות במאמר כמה באמת עולה להחזיק דירה להשקעה.
- לבדוק רק הון עצמי ולא הכנסה. הבנק בודק את שניהם.
- לבחור עיר לפי התקציב בלבד. הדירה הזולה ביותר היא לא תמיד ההשקעה הטובה ביותר. צריך לבדוק ביקוש לשכירות, תחבורה ותעסוקה.
איך אנחנו בקומפס בונים את התוכנית
הדבר הראשון שאנחנו עושים בפגישה הוא לא לחפש דירה. אנחנו בונים תמונה: כמה הון יש, מה ההכנסה, האם יש דירה, ומה המטרה – תזרים, צמיחה או בית עתידי.
משם, בליווי השקעות נדל"ן, אנחנו מתאימים את התקציב לאסטרטגיה ולעיר. תהליך משכנתא לדירה להשקעה בודק מראש כמה הבנק יאשר, כך שלא מתאהבים בדירה שאי אפשר לממן. וכשמגיעים לעסקה, הליווי ברכישת דירה להשקעה כולל צוות שלם – מלווה משקיעים, יועץ משכנתאות, עורך דין ושמאי – שבודק אותה מכל הכיוונים.
ולפעמים התשובה הכנה היא לחכות עוד שנה ולחסוך. גם זו תוכנית.
שאלות נפוצות
כמה כסף צריך כדי להתחיל להשקיע בנדל"ן?
בדרך כלל בין כ-300 אלף ₪ לכ-1.2 מיליון ₪. מי שאין לו דירה וקונה בפריפריה יכול להתחיל מכ-300 אלף ₪. מי שכבר מחזיק דירה וקונה דירה נוספת במרכז צריך כ-1.2 מיליון ₪, כולל מס רכישה ועלויות נלוות.
אפשר להתחיל להשקיע בנדל"ן עם 200 אלף ₪?
זה קשה, אבל לא בלתי אפשרי. בדירה זולה בפריפריה, למי שאין דירה אחרת, 200 אלף ₪ יכולים לכסות את ההון העצמי – אבל כמעט בלי מרווח לעלויות נלוות ולכרית ביטחון. ברוב המקרים עדיף לחסוך עוד, או לבחון שותפות.
כמה הון עצמי צריך לדירה להשקעה?
לפחות 50% ממחיר הדירה למי שכבר מחזיק דירה, ולפחות 25% למי שזו הדירה הראשונה שלו. בנוסף צריך לתקצב מס רכישה, עלויות נלוות ושיפוץ.
האם משלמים מס רכישה על דירה ראשונה להשקעה?
אם זו הדירה היחידה שלכם, בדרך כלל חלות מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה, שפוטרות ממס עד כ-1.98 מיליון ₪. בדירה נוספת משלמים 8% מהשקל הראשון.
אפשר לקחת הלוואה על הדירה שלי כדי לממן הון עצמי לדירה להשקעה?
לא מבנק. לפי הנחיות הפיקוח על הבנקים, בנק אינו רשאי לתת הלוואה בשעבוד דירה קיימת כדי שתשמש הון עצמי לרכישת דירה נוספת. יש חריגים מסוימים, כמו הלוואת גישור למי שמחליף דירה.
כדאי להתחיל בפריפריה או במרכז?
תלוי במטרה ובתקציב. בפריפריה הכניסה זולה והתשואה השוטפת גבוהה יותר. במרכז הכניסה יקרה, והפוטנציאל לעליית ערך נחשב גבוה יותר. עם הון עצמי של יותר מ-400 עד 450 אלף ₪, כדאי לבחון גם את המרכז.
כמה כרית ביטחון צריך להשאיר?
לפחות שלושה החזרים חודשיים של המשכנתא, ועדיף יותר בדירה ישנה או במימון גבוה.
לסיכום – מתחילים מהמצב שלכם, לא מהדירה
השאלה כמה כסף צריך כדי להתחיל להשקיע בנדל"ן לא מתחילה במודעות. היא מתחילה בשתי שאלות: האם יש לכם דירה, ואיפה אתם רוצים להשקיע.
מה שחשוב לזכור:
- בלי דירה בבעלותכם – מכ-300 אלף ₪. משכנתא של 75% ובלי מס רכישה, בפריפריה.
- עם דירה בבעלותכם – מכ-580 אלף ₪. משכנתא של 50% ומס רכישה של 8%.
- במרכז – בערך פי שניים. כ-580 אלף ₪ לדירה יחידה, וכ-1.2 מיליון ₪ לדירה נוספת.
- מעבר להון העצמי. מס רכישה, עלויות נלוות, שיפוץ וכרית ביטחון.
- ההכנסה קובעת לא פחות. הבנק בודק את יכולת ההחזר על כל ההלוואות.
- אפשר להתחיל גם עם פחות. חיסכון לפי יעד, עזרה משפחתית מסודרת או שותפות.
עודכן: אוקטובר 2026 | מקורות: בנק ישראל – הפיקוח על הבנקים (הוראה 329), רשות המסים (מדרגות מס רכישה), כל זכות, ביזפורטל
⚠️ הבהרה: המידע במאמר זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ השקעות, ייעוץ פיננסי או ייעוץ מס, ואינו תחליף לייעוץ אישי. שיעורי המימון, מדרגות מס הרכישה, הריביות ומחירי הדירות משתנים מעת לעת, והדוגמאות המספריות הן להמחשה בלבד. לפני השקעה, יש לקבל ייעוץ אישי המותאם למצבכם.
