זכיתם בהגרלה. עכשיו מתחיל החלק החשוב
הטלפון מצלצל, או שמגיע מייל: זכיתם בהגרלת דירה בהנחה. אחרי שנים של שכירות, פתאום יש דירה חדשה, בפרויקט חדש, במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק.
ואז, בתוך כמה ימים, צריך לבחור דירה, לחתום על חוזה ולהתחיל לשלם לקבלן. והשאלה הגדולה עולה מהר מאוד: איך מממנים את זה?
החדשות הטובות: משכנתא לדירה בהנחה בנויה בכללים שונים מהשוק החופשי, ולטובתכם. בזכות שינוי של בנק ישראל ב-2026, זוכים רבים יכולים להגיע לדירה עם הון עצמי של 100 אלף ₪ בלבד.
החדשות הפחות טובות: ההנחה פותרת את בעיית ההון העצמי, אבל לא את בעיית ההכנסה. והרבה זוכים מגלים את זה רק אחרי שבחרו דירה.
המדריך הזה מסביר איך מחושבת המשכנתא, כמה הון עצמי באמת צריך, מה ההכנסה הנדרשת, ומה כדאי להכין עוד לפני ההגרלה.
מה זו דירה בהנחה, בקצרה
"דירה בהנחה" היא תוכנית של משרד הבינוי והשיכון, שמאחדת תחתיה את המסלולים שהכרתם בשמות מחיר למשתכן, מחיר מטרה ומחיר מופחת. דירות חדשות נמכרות בהגרלה, במחיר נמוך ממחיר השוק.
עיקרי התוכנית:
- ההנחה: בדרך כלל כ-20% ממחיר השוק. בהגרלות קודמות נקבעה גם תקרה של 300 אלף ₪, והתנאים המדויקים נקבעים בכל הגרלה.
- מי זכאי: בעיקר חסרי דירה – זוגות, הורים, ורווקים מגיל 35. דירות שלא נמכרו לחסרי דירה עשויות להיות מוצעות גם למשפרי דיור.
- תעודת זכאות: בתוקף לשנה, ויש לחדש אותה.
- עדיפות: לבני המקום ולקבוצות מסוימות, וחלק מהדירות בהגרלות שמורות כיום למשרתי מילואים.
- מגבלת מכירה: אסור למכור את הדירה 5 שנים מקבלת טופס 4, או 7 שנים ממועד ההגרלה – המוקדם מביניהם.
לפני שנרשמים להגרלה, כדאי לקרוא את תנאי ההגרלה הספציפית. כל הגרלה מגיעה עם פרטים משלה.
איך מחושבת משכנתא לדירה בהנחה
כאן נמצא היתרון הגדול. בשוק החופשי, הבנק מממן עד 75% מהנמוך מבין מחיר העסקה לבין השמאות. בדירה בהנחה, הבנק רשאי לחשב את אחוז המימון לפי שווי השוק של הדירה – ולא לפי המחיר המוזל ששילמתם.
הכללים:
- אחוז מימון: עד 75% לחסרי דירה, ועד 70% למשפרי דיור.
- השווי לחישוב: שווי השוק לפי שמאות, עד תקרה של 2.1 מיליון ₪. אם השמאות גבוהה מהתקרה והמחיר נמוך ממנה, החישוב נעשה לפי 2.1 מיליון ₪. אם גם המחיר וגם השמאות גבוהים מהתקרה, החישוב נעשה לפי מחיר החוזה.
- הון עצמי מינימלי: 100 אלף ₪. בפריפריה, למי שמקבל מענק מותנה, המינימום הוא 60 אלף ₪.
- יחס ההחזר: אותם כללים כמו בשוק החופשי – עד 50% מההכנסה הפנויה לפי בנק ישראל, ובפועל לרוב 33% עד 40%.
מה השתנה ב-2026
עד תחילת 2026, תקרת השווי לחישוב המימון עמדה על 1.8 מיליון ₪, והיא לא עודכנה מאז שהתוכנית התחילה. בפברואר 2026 העלה בנק ישראל את התקרה ל-2.1 מיליון ₪. זה אולי נשמע כמו שינוי טכני, אבל במקרים רבים הוא שווה עשרות ומאות אלפי שקלים פחות בהון העצמי הנדרש.
כמה הון עצמי באמת צריך? 4 תרחישים
שווי שוק (שמאות) | מחיר בהנחה | משכנתא מקסימלית | הון עצמי נדרש | אחוז מימון בפועל | הון עצמי לפי התקרה הישנה (1.8 מיליון) |
1.5 מיליון ₪ | 1.2 מיליון ₪ | 1.1 מיליון ₪ | 100 אלף ₪ | כ-92% | 100 אלף ₪ |
2 מיליון ₪ | 1.6 מיליון ₪ | 1.5 מיליון ₪ | 100 אלף ₪ | כ-94% | 250 אלף ₪ |
2.4 מיליון ₪ | 1.92 מיליון ₪ | 1.575 מיליון ₪ | 345 אלף ₪ | 82% | 480 אלף ₪ |
2.75 מיליון ₪ | 2.2 מיליון ₪ | 1.65 מיליון ₪ | 550 אלף ₪ | 75% | 550 אלף ₪ |
להמחשה, לחסרי דירה. הנחה של 20% ממחיר השוק בכל התרחישים.
מה רואים בטבלה?
בדירות עד שווי של כ-2.1 מיליון ₪, המשכנתא יכולה להגיע ל-90% ויותר ממחיר הדירה, וההון העצמי יורד למינימום של 100 אלף ₪.
בשורה השנייה רואים את השינוי של 2026 בצורה הכי ברורה: אותה דירה בדיוק דרשה 250 אלף ₪ הון עצמי לפי התקרה הישנה, והיום היא דורשת 100 אלף ₪.
בדירות יקרות יותר, ככל שהמחיר עולה מעל התקרה, היתרון מצטמצם, עד שבשורה האחרונה החישוב זהה לשוק החופשי.
וזכרו שלהון העצמי מתווספות עלויות שלא נכנסות למשכנתא: עורך דין, הפרשי הצמדה למדד, ביטוחים, מטבח והתאמות. כדאי להכין לפחות 5% ממחיר הדירה בנוסף למינימום.
ההכנסה: איפה רוב הזוכים נתקעים
ההנחה מורידה את ההון העצמי הנדרש, אבל היא לא מורידה את ההחזר החודשי על משכנתא לדירה בהנחה. להפך: כשהמשכנתא מגיעה ל-90% מהמחיר, ההחזר גבוה יחסית למחיר הדירה.
המחשה, בריבית ממוצעת של 4.8% ל-25 שנה:
משכנתא | החזר חודשי | הכנסה נטו נדרשת (ביחס החזר של 33%–40%) |
1.1 מיליון ₪ | כ-6,300 ₪ | כ-15,800–19,100 ₪ |
1.5 מיליון ₪ | כ-8,600 ₪ | כ-21,500–26,000 ₪ |
1.575 מיליון ₪ | כ-9,000 ₪ | כ-22,600–27,300 ₪ |
המשמעות: זוג עם הכנסה נטו של 18 אלף ₪ שזכה בדירה בשווי 2 מיליון ₪ יכול לעמוד בדרישת ההון העצמי בקלות – ולהיתקע ביחס ההחזר. במקרה כזה הבנק יאשר פחות, והפער יחזור להון העצמי.
מה עושים? בוחרים דירה שמתאימה גם להכנסה ולא רק להון העצמי, שוקלים תקופה ארוכה יותר, סוגרים הלוואות קטנות לפני ההגשה, או מוסיפים לווה. הסברנו את החישוב המלא במאמר כמה משכנתא אפשר לקבל.
דירה בהנחה היא דירה מקבלן – על כל המשמעויות
דירות בתוכנית הן דירות חדשות שנבנות בפרויקטים, ולכן כל השיקולים של משכנתא לדירה מקבלן חלים גם כאן:
- התשלומים לקבלן מתפרסים לפי שלבי הבנייה, והמשכנתא נמשכת בשלבים.
- ההון העצמי משולם קודם. את התשלום הראשון לקבלן משלמים לרוב מהכיס, והבנק מתחיל להעביר כסף רק אחרי שההון העצמי שולם.
- הצמדה למדד תשומות הבנייה: עד 40% מהמחיר יכולים להיות צמודים. בדירה של 1.6 מיליון ₪, עם עלייה שנתית של 3.7% במדד לאורך שלוש שנים, ההצמדה יכולה להוסיף כ-74 אלף ₪.
- הפער עד המסירה: הבנק בוחן את התיק שוב לקראת משיכת הכסף. שינוי בהכנסה בשנים האלה משפיע על המשכנתא.
פירטנו את כל ההבדלים, כולל טבלת הצמדה וטיפים לניהול לוח התשלומים, במדריך משכנתא לדירה מקבלן.
מס רכישה: בדרך כלל אפס
רוב הדירות בתוכנית נמכרות למי שזו הדירה היחידה שלו, ובמחיר שנמוך ממדרגת הפטור של מס הרכישה לדירה יחידה – כ-1.98 מיליון ₪ לפי המדרגות הנוכחיות. במקרים כאלה, מס הרכישה הוא אפס, או קרוב לאפס.
למשפרי דיור יש תנאי נוסף בתוכנית עצמה: צריך למכור את הדירה הקודמת בתוך 12 חודשים מקבלת טופס 4 לדירה החדשה. את המימון של שתי העסקאות צריך לתכנן מראש, כולל אפשרות של הלוואת גישור.
מענק לפריפריה
בפרויקטים באזורי פריפריה, הרוכשים עשויים לקבל מענק מותנה של 40 אלף או 60 אלף ₪, לפי היישוב והמסלול. המענק ניתן כהלוואה שהופכת למענק אם עומדים בתנאי התוכנית לאורך התקופה שנקבעה. ובמקרה כזה, ההון העצמי המינימלי יורד ל-60 אלף ₪.
מה להכין לפני ההגרלה: 6 צעדים
הזמן בין הזכייה לחתימה קצר מאוד. מי שמגיע מוכן, בוחר טוב יותר. מי שלא – מקבל החלטה של מאות אלפי שקלים בלחץ.
- לבדוק את התקציב האמיתי. לא רק כמה הון עצמי יש, אלא כמה משכנתא ההכנסה מאפשרת. זה קובע איזו דירה כדאי לבחור.
- לקבל אישור עקרוני מראש. מבנק אחד לפחות, ועדיף משניים, עוד לפני ההגרלה. האישור מראה לכם מה המימון האפשרי. הסברנו מה הוא כולל, ולמה הוא לא מבטיח את הכסף, במאמר אישור עקרוני למשכנתא.
- לרכז את ההון העצמי. חסכונות, קרן השתלמות, ועזרה מהמשפחה. לבדוק מתי כל מקור זמין בפועל.
- להכין מסמכים. תלושי שכר, דפי חשבון, אישורים על חסכונות ותעודת הזכאות בתוקף.
- לבחור דירה לפי המספרים. בזמן הבחירה קל להתפתות לדירה הגדולה ביותר שנשארה. כדאי להגיע עם רשימה של מה מתאים לתקציב, ומה לא.
- לקרוא את החוזה לפני החתימה. לוח תשלומים, הצמדה, מועד מסירה ובטוחות. עורך דין מקרקעין צריך לעבור עליו.
5 טעויות נפוצות של זוכים
- לחשוב שההנחה פותרת הכול. ההון העצמי יורד, ההחזר החודשי לא.
- לבחור את הדירה הכי גדולה שנשארה. הדירה הגדולה עשויה להיות מעל התקרה של 2.1 מיליון ₪, ואז היתרון במימון מצטמצם.
- לשכוח את ההצמדה למדד. עשרות אלפי שקלים שלא נכנסים למשכנתא.
- לקחת את המשכנתא הראשונה שמוצעת. הבנק המלווה של הפרויקט מציע לא פעם משכנתא נוחה, אבל בלי השוואה אי אפשר לדעת אם היא הטובה ביותר.
- להתעלם ממגבלת המכירה. אם אתם מתכננים לעבור עיר או להגדיל משפחה בשנים הקרובות, כדאי לבדוק שהדירה מתאימה לתקופה שבה אסור למכור אותה.
איך אנחנו בקומפס מלווים זוכים
זכייה בהגרלה היא הזדמנות גדולה, ומשכנתא לדירה בהנחה היא חלק מרכזי בה – ובדיוק בגלל זה, כדאי לא לבזבז אותה על החלטות שמתקבלות בלחץ.
תהליך ייעוץ משכנתאות לזוכים מתחיל עוד לפני ההגרלה: בדיקה של התקציב האמיתי, אישור עקרוני מכמה בנקים, ורשימה ברורה של אילו דירות מתאימות לכם. אחרי הזכייה, אנחנו בונים תמהיל שמתאים לתקופת הבנייה, משווים בין הבנק המלווה לבנקים אחרים, ומתכננים את ההון העצמי מול לוח התשלומים. וכשחסר הון עצמי או שיש פער בהכנסה, אנחנו בוחנים פתרונות מימון נוספים – כולל עזרה משפחתית מסודרת.
והליווי לא נגמר בחתימה. כשתקבלו את המפתח, ואחרי כמה שנים בדירה, שווה לבדוק אם מחזור משכנתא יכול להוזיל את ההחזר – במיוחד אם הריבית ירדה או שההכנסה עלתה.
שאלות נפוצות
כמה הון עצמי צריך לדירה בהנחה?
לפחות 100 אלף ₪, או 60 אלף ₪ בפריפריה למי שמקבל מענק מותנה. בדירות ששווין מעל 2.1 מיליון ₪, ההון העצמי הנדרש עולה. ובנוסף צריך להכין כסף לעלויות נלוות.
איך מחושבת משכנתא לדירה בהנחה?
עד 75% משווי השוק של הדירה לפי שמאות (70% למשפרי דיור), ולא ממחיר ההנחה – עד תקרת שווי של 2.1 מיליון ₪. בנוסף, ההחזר החודשי צריך להתאים להכנסה.
מה השתנה במשכנתא לדירה בהנחה ב-2026?
בנק ישראל העלה את תקרת השווי שלפיה מחושב המימון מ-1.8 מיליון ל-2.1 מיליון ₪. במקרים רבים זה מקטין משמעותית את ההון העצמי הנדרש.
האם אפשר לקבל משכנתא של 90% בדירה בהנחה?
כן, בפועל. כשהמימון מחושב לפי שווי השוק ולא לפי המחיר המוזל, המשכנתא יכולה להגיע ל-90% ויותר ממחיר הדירה – בכפוף להון עצמי מינימלי של 100 אלף ₪ וליכולת ההחזר.
מתי כדאי לפנות ליועץ משכנתאות?
לפני ההגרלה. הזמן בין הזכייה לבחירת הדירה ולחתימה קצר, ובדיקה מוקדמת מאפשרת לדעת איזו דירה מתאימה לתקציב.
האם חייבים לקחת משכנתא מהבנק המלווה של הפרויקט?
לא. אפשר לקחת משכנתא בכל בנק. כדאי לקבל הצעה מהבנק המלווה ולהשוות אותה להצעות נוספות.
האם אפשר למכור או להשכיר דירה בהנחה?
אסור למכור את הדירה 5 שנים מקבלת טופס 4 או 7 שנים ממועד ההגרלה, המוקדם מביניהם. לגבי השכרה ותנאים נוספים, יש לבדוק את תנאי ההגרלה הספציפית.
לסיכום – ההנחה היא ההתחלה, המימון הוא העסקה
משכנתא לדירה בהנחה היא אחת ההזדמנויות הטובות ביותר שיש היום לזוגות צעירים בישראל: מחיר נמוך מהשוק, מימון לפי שווי השוק, והון עצמי שיכול לרדת ל-100 אלף ₪.
מה שחשוב לזכור:
- המימון לפי שווי השוק. עד 75%, עם תקרת שווי של 2.1 מיליון ₪ מאז 2026.
- הון עצמי מינימלי של 100 אלף ₪. ועוד כ-5% לעלויות נלוות.
- ההכנסה היא המגבלה האמיתית. משכנתא של 1.5 מיליון ₪ דורשת הכנסה נטו של יותר מ-21 אלף ₪.
- זו דירה מקבלן. הצמדה, תשלומים בשלבים ובדיקה מחדש לפני המסירה.
- מתכוננים לפני ההגרלה. אישור עקרוני, תקציב אמיתי ורשימת דירות מתאימות.
- משווים בין בנקים. גם כשהבנק המלווה מציע תהליך נוח.
מי שמגיע להגרלה עם תוכנית מימון מסודרת, בוחר את הדירה הנכונה – ולא רק את הדירה שנשארה.
עודכן: אוקטובר 2026 | מקורות: משרד הבינוי והשיכון, כל זכות (דירה בהנחה), בנק ישראל – הפיקוח על הבנקים (חוזר מפברואר 2026, הוראה 329), ynet, מרכז הנדל"ן, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה
⚠️ הבהרה: המידע במאמר זה הוא כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ פיננסי, משפטי או מיסויי, ואינו תחליף לייעוץ אישי. תנאי התוכנית, שיעורי ההנחה, כללי הזכאות ומדיניות הבנקים משתנים מעת לעת ובין הגרלות, והדוגמאות המספריות הן להמחשה בלבד. לפני ההרשמה להגרלה ולפני חתימה על חוזה, יש לבדוק את תנאי ההגרלה הספציפית באתר משרד הבינוי והשיכון ולהתייעץ עם יועץ משכנתאות ועורך דין.
